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GUANGDONG QIXUAN LAW FIRM
涉及转让房屋、贷款、抵押、合同履行的复杂案
作者:Admin 点击数:615 时间:2010/9/8 11:09:30

  原告为新建高笑市草原梦洗浴中心而欲购买一栋楼房,经人介绍认识了高笑市商业银行的负责人李成功商谈购买房屋的事宜。于是李成功便把原告介绍给了高笑市商业银行的下属北国支行的行长赵亮。赵明白原告的购房意图和用途后,极力劝说原告购买并带领原告参观了位于高笑市宽城区贵阳小区19号楼房(钢混结构,共七层,建筑面积为3277.6平方米)。原告同意购买,并与北国支行于2001年12月28日签订了一份《房屋转让协议》,协议内容:标的总价款750万元人民币,原告以分期付款的方式购买:第一年200万元人民币,第二年200万元人民币,第三年200万元人民币,第四年150万元人民币。约定原告先给付200万元人民币,于次年同日依次给付,当北国支行在收到全部价金后,将办理房屋登记过户手续。
  同年12月29日原告将首付款200万元人民币支付给北国支行,北国支行收到此款后,将该楼交付给原告装修使用。原告接收此楼后不久就发现,此楼一层约150平方米已被北国支行出租给大明公司,租赁合同到期日为2003年6月8日,另外一部分约150平方米被配货站强行占用。原告认为该300平方米为安装锅炉的最佳位置,同时占用使得门口的大部分面积被占据,而防碍了原告建停车场。双方经过交涉,北国支行向原告表示道歉,并多次向原告郑重承诺,保证2002年春节后,终止原房屋租赁合同,将此楼的一层全部交付给申请人,将决不再影响原告对此楼的装修和使用。原告信以为真,于是以高笑草原梦洗浴中心名义与高笑恒建集团签定了洗浴装修合同(合同价款约350万元,2002年7月中旬竣工交付使用)。截止到2002年9月,原告已累计投资300万元用于购买此楼的装修材料和购置设备。但直至2002年11月,北国支行仍未将一层全部交付给原告,原告再次强烈要求北国支行将一层清除彻底,履行承诺,否则就要解除合同。于是被告高笑市商业银行光复路支行的李成功行长一再劝说,为表示其诚意,决定贷给原告一笔钱,作为道歉。后商业银行内部调整将楼房转给光复路支行,于是被告以光复路支行将给原告贷款298万元为条件,诱迫原告在原《房屋转让协议》的基础上,与下属光复路支行于2002年12月6日又签定了一份关于此楼的《房屋转让协议》。原告被迫在签定此合同时同意:“原北国支行出租给大明公司的房屋到期后一定收回,并直接交由原告使用”;“甲方光复路支行协助法院尽快将配货站从此楼迁出,但乙方王大力不能因此而影响偿还甲方的购房款、贷款及利息,而且王大力不能向商业银行要求承担责任”。随后原告与光复路支行签定了298万元的贷款合同及相关的《房屋抵押合同》。签定后为使此合同有效,原告与光复路支行到高笑市南关区公证处办理房屋抵押公证手续,公证处要求出示此楼房的产权证、土地使用权证,结果银行两证都没有。后经本人查实吉祥公司因欠土地管理局土地使用权费300万元,土地管理局没有授予其土地使用权证。本人要求被告支付此300万元以办理土地使用权证,但遭到被告的拒绝。后原告又发现此楼未经高笑市建委建筑工程质量监督检查站质检,没有房屋质检合格证。而且此楼的建筑面积只有3000平方米,比签定的《房屋转让协议》中约定的面积少了277.6平方米。原告认为此楼没有以上证照,事实上既不可以进行交易买卖,也不可以经营使用,被告拒绝支付300万元以办理土地使用权证,使得原告权利存在瑕疵,构成了合同不能履行。基于以上被告的违约行为,原告请求法院判决被告办理房屋产权证和土地使用权证,并退还原告因房屋实际建筑面积比《房屋转让协议》中少了277.6平方米而多交的购房款63.52万元,同时,确认《房屋买卖协议》中约定的“王大力不得因为商业银行的不完全履行而影响偿还购房款,贷款和贷款利息,而且王大力不能向商业银行要求承担责任”的条款无效。否则原告王大力将因被告的民事欺诈行为而解除与被告高笑市商业银行光复路支行于2002年12月6日所签定的《房屋转让协议》,并要求被告退还原告首期购房款200万元及该款同期银行利息,赔偿原告王大力装修损失300万元(含加盖工人宿舍一层的装饰材料费30万元),支付因被告高笑市商业银行违约而造成原告商业利益损失50万元。请求依法秉公判决,维护原告的民事合法权益。

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