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GUANGDONG QIXUAN LAW FIRM
商品房预售合同履行义务纠纷案
作者:Admin 点击数:1147 时间:2010/9/8 11:14:19

  被告黄岩市房屋开发公司是1988年7月依法成立的房地产开发企业,其经批准的经营范围是:主营商品房开发、销售,兼营建筑材料。1990年12月,被告先后经原黄岩市(现改为台州市)计划经济委员会、城乡建设委员会、土地管理局、建筑工程管理处等有关部门批准,在现台州市路桥镇解放路开发临街坐西朝东第4号、第5号两幢商品住宅楼,各楼的第一、二层为营业用房,第三层以上为住宅套房。1991年9月,原告郑金兵等11人分别向被告下属的路桥办事处申请购买该4、5号商品住宅楼的营业房各1套,并按照被告预售商品房的有关规定,填写了《订购商品房申请登记表》,经所在居委会和路桥土地管理事务所审核,同意原告郑金兵等11人申请购买营业房各一套。1991年9月25日,被告黄岩市房屋开发公司的派出机构——路桥办事处,分别在原告郑金兵等11人的《订购商品房申请登记表》中“公司审定房屋方位层次”一栏,签署了“同意购买解放路营业房一套”的意见。同年9月27日,被告分别向原告郑金兵等11人收取了订购营业房预付款各4万元,并出具了收据。1992年6月24日,原告郑金兵等11人又分别交付给被告建房的施工单位——黄岩市路桥市政公司工程款各5000元。在解放路第4、5号商品住宅楼兴建过程中,1992年4月7日,路桥区的陈福增等部分厂长、经理也填写了《订购商品房申请登记表》,此表未交给被告,被告未向他们收取分文预付款。同年4月16日,原黄岩市计划经济委员会根据路桥区企业办公室的书面报告,以黄计经字(1992)第113号文件,指定原路桥区企业办公室将解放路第4、5号商品住宅楼销售给路桥区的陈福增等11户厂长、经理。1992年9月10日,原黄岩市城建委主任、路桥镇镇长、路桥区企业办副主任及被告经理等人召开了协调会议,决定:(1)路桥镇解放路第4、5号楼的商品房卖给路桥区的厂长、经理;(2)已经缴款的郑金兵等11户个人购房户在小商品市场另择地皮给予解决,如果11户个人不同意,由开发公司归还预付款;(3)由路桥镇通知施工队停止施工。会后由路桥镇城建办公室口头通知停建解放路4、5号商品房工程,被告及施工单位据此停止建造,当时该工程已建至二层楼。工程停建后,原告郑金兵等11位商品房预购人在向黄岩市有关部门多次要求解决无果的情况下,于1994年3月1日向台州市路桥区人民法院提起诉讼,要求依法确认与被告的商品房买卖关系有效,并要求被告及时交付房屋。被告黄岩市房屋开发公司答辩:愿意按约履行。但因该工程被停建,无法及时交付预售给原告的商品房。
  【审判】
  台州市路桥区人民法院经公开开庭审理,查明了案情事实和相关证据。认为:被告黄岩市房屋开发公司依法成立,具有开发、销售商品房的主体资格。被告开发座落路桥镇解放路第4、5号商品住宅楼,经有关部门批准,手续完备,被告有权自主签订预售商品房合同。原告郑金兵等11人经有关单位审核同意,与被告签订了预售商品房合同,并交纳了预付款。双方签订的商品房预售合同应认定有效,依法受法律保护。该合同中商品房交付期限不明确,原告要求及时交付,依法应予准许。但应给被告必要的建房时间。至于该商品房预售过程中受到有关行政部门干预,该工程又被有关部门通知停建,应由被告自行与有关部门解决,不属本案争议范围。台州市路桥区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条、第八十五条、第八十八条第一款和第二款第(二)项、第一百一十一条的规定,于1995年4月14日判决:原告郑金兵等11人与被告黄岩市房屋开发公司签订的预购预售商品房合同有效,被告应于判决发生法律效力之日起一年内交付房屋。本案诉讼费用由被告负担。 宣判后,当事人均未上诉。被迫停工的解放路第4、5号商品房工程,经多方努力,已于1995年7月4日恢复施工。
  【评析】
  本案是一起当事人多,涉及面广,牵连到原黄岩市和路桥区、镇6个行政部门,争讼房屋停建二年多,在当地影响较大的一起商品房预售合同方面的普通共同诉讼案件。法院受理后,坚持严肃执法,正确适用法律,取得了良好的社会效果。本案主要抓住了以下三个关键问题:
  一、关于商品房预售合同的效力问题。人民法院审理商品房预售合同案件,必须审查合同的效力,这是正确处理这类案件的前提。审查的内容,一般应包括:审查作为预售方的主体是否具有房地产开发经营权;作为合同标的物的房地产的所有人(土地使用权人)是否持有合法证件;合同是否是双方当事人的真实意思表示,其内容是否合法。根据本案事实,商品房预售方是依法成立的房地产开发企业,其开发的商品房用地业经土地管理部门和规划部门批准,并已列入商品房开发计划,持有合法证件;商品房预购方是当地城镇居民,经有关部门审核符合购房条件;双方以《订购商品房申请登记表》的书面形式签订了预购预售合同,预售方还实际收取了预购方交纳的预付款,应当确认该商品房预售合同业已依法成立,对当事人具有法律约束力。需要指出的是,在1991年9月原告郑金兵等11人与被告房屋开发公司签订了商品房预售合同之后,1992年4月7日,路桥区陈福增等部分厂长、经理也填写了《订购商品房申请登记表》,但此表没有交给房屋开发公司,房屋开发公司既未承诺预售此商品房,也未收取分文预售款,这只能认为是部分厂长、经理的单方意思表示,不具有预购预售商品房合同的效力。
  二、关于排除不当行政干预的问题。本案原、被告之间的法律关系是清楚的,案情也并不复杂。但是由于受到原黄岩市(区、镇)某些主管部门不当行政干预,特别是1992年9月10日召开的“协调会议”,指定将“路桥镇解放路第4、5号楼的商品房卖给路桥区的厂长、经理”,置本案原告郑金兵等11人的合法权益于不顾,采取行政手段,违法解除郑金兵等11人与房屋开发公司签订的商品房预售合同,直至“通知施工队停止施工”,导致依法兴建的商品房被迫停工达二年多,严重侵犯了房地产权利人的合法权益,影响了房地产业的健康发展。在诉讼过程中如何排除不当行政干预,这成了正确处理本案的关键问题之一。有人认为,可以追加原黄岩市(区、镇)有关部门为本案被告,因为郑金兵等人与房屋开发公司之间没有实质性的纷争,造成纠纷及停止施工主要是由于某些部门的错误行为所致,如不追加他们为被告,纠纷不能彻底解决。也有人主张追加陈福增等部分厂长、经理为本案第三人,因为案件的处理结果与他们有利害关系。
  受诉法院经过慎重研究,认为:(1)商品房预售合同纠纷是房地产开发经营方面的一种新类型案件,其诉讼主体,一方应是房地产开发经营企业,即预售方;另一方则是符合购房条件的单位或个人,即预购方。原黄岩市(区、镇)有关部门不具备房地产开发经营的主体条件,所谓的“113号文件”和“协调会议”,擅自将本案已预售的商品房指定售给陈福增等部分厂长、经理,以及通知停止施工等,纯属凭借行政权力作出的行政行为,其违法性是显而易见的。按理,被侵权的房地产开发经营企业可以“行政机关侵犯企业经营自主权”为由提起行政诉讼;原告郑金兵等11人的合法权益因此也受到了直接损害,作为行政行为的利害关系人,也是有权提起行政诉讼的。但他们均未提起行政诉讼,这是他们对行使诉权的选择。原告郑金兵等11人最终向法院提起了民事诉讼,是因为他们与被告之间存在有民事法律关系,并可以通过民事诉讼排除行政干扰,这种民事诉讼依法是成立的。本案作为民事诉讼,当然不应将有关行政机关追加为被告。(2)基于同样的理由,陈福增等部分厂长、经理与房地产开发经营企业没有商品房预购预售合同关系,他们与本案当事人之间不存在法律意义上的利害关系,因而不具备民事诉讼第三人的主体资格,不应追加其为第三人。受诉法院在查明案情事实的基础上,向市委写了《关于要求协调郑金兵等11人与市房屋开发公司预售商品房纠纷案的请示》,得到了市委的支持,排除了不当行政干预,使被迫停工的商品房得以恢复施工,从而妥善解决本案纠纷。
  三、关于本案的法律适用问题。1995年1月1日起施行的《中华人民共和国房地产管理法》是人民法院审理房地产案件的法律准绳。但对房地产管理法施行前,因房地产开发经营方面引起的纠纷,在房地产管理法施行前或施行后诉讼到人民法院的,人民法院仍应依据当时的有关法律和政策规定,在查明事实、分清是非的基础上,从实际情况出发,合情合理地处理。本案争议的商品房预售合同是在1991年9月签订的,合同的基本内容——即预购、预售、收取预付款等是依法成立和有效的。但是,合同中却没有约定购房价格、交房时间及违约责任等,合同内容的不完善导致合同履行中的不稳定 ,潜在的隐患也容易引发纠纷。
  如何正确地适用法律,妥善处理这种新类型案件,受诉法院主要是掌握了二条:一是遵循最高人民法院提出的审理房地产案件的三个原则,即(1)有利于房地产业健康发展的原则;(2)依法保护合同的原则;(3)公平保护当事人合法权益的原则。二是恰当地适用《中华人民共和国民法通则》的有关条款。例如,关于该商品房预售合同的效力,适用了民法通则第五十七条和第八十五条的规定认定;关于商品房交付时间,合同中没有约定,适用了民法通则第八十八条第二款第(二)项的规定,认为债权人(预购方)有权要求债务人(预售方)及时交付房屋,“但应当给对方必要的准备时间”。法院根据实际情况,判决“被告于判决发生法律效力之日起一年内交付房屋”,这一判决是正确的,合理合法的。

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