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GUANGDONG QIXUAN LAW FIRM
房产证办理常见纠纷及解决(一)
作者:刘蓉芳 点击数:1058 时间:2009/11/26 9:42:26


 
一、无法办理或长期得不到房产证的18种情况
  1.开发企业已经破产或被取消资质,无法继续办理楼盘的大确权;
  2.开发商没有取得土地使用证或没有缴齐土地出让金;
  3.开发商将土地或房屋抵押给银行或建筑队等,债务尚未清偿完毕;
  4.开发商没有完成竣工备案工作;
  5.开发企业将房屋重复销售(未经合同备案),导致无法办理房产证;
  6.楼盘被法院查封;
  7.开发商没有取得建筑面积实测数据;
  8.商品房出现面积误差,在一定范围内的超面积需按规定补缴或退回购房差额,在面积误差未解决的情况下,将导致无法办理产权登记;
  9.开发商没有按整体规划建设小区配套设施,或未移交小区配套用房,无法通过综合验收;
  10.开发商不及时办理“大确权”;
  11.开发商不配合提供办理“小房产证”的相关资料;
  12.开发商与小业主存在纠纷,扣着本该发给小业主的房地产证不发;
  13.房屋契税尚未缴纳;
  14.公共维修基金尚未交付;
  15.提交办理房产证的文件不合格;
  16.个别购房者购房入住后进行违章搭建,致使规划部门不予核发房屋竣工验收合格证;
  17.房产证办理部门无正当理由拖延办理或不予办理;
  18.代办产权的单位或人员(律师、代理公司)违规操作。
  造成这些情况产生的原因有四种:
  第一种是由开发商造成的,这是主要原因,也是实践中出现问题最多的一种,如上面所列的第1—12种。
  第二种是由购房者本身造成的,如上面所列的第12一16种。
  第三种是由于房产证办理部门造成的,如上面所列的第17种。
  第四种是由代办人员造成的,如上面所列的第18种。
 
二、应对方法
 
(一)开发商原因造成的
勤于查询
  购房人签合同前应查看清楚,开发商提供的“国有土地使用证”正本的记事栏中,有无土地被抵押的标注。也可以登录相关网站查询,在北京,可以登录“北京市房屋土地权属登记事务中心”的网站进行查询。
 
认真查验文件
  签约前可以查验“国有土地使用证”,如果是“临时使用证”或有抵押,要拒绝签约,或者一定要求开发商签订补充协议,约定“开发商保证于xxxx年x月x日之前办理《国有土地使用证》”。
 
签好《购房合同》
  《购房合同》中要有专门条款对房屋产权和房产证相关内容有所约定,不仅要约定具体办理的最后时限,还要约定不能按时办理的处理办法。
  1.关于初始登记
  (1)建议范本
  “出卖人应当在_年_月_日前,取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的,买受人有权退房。
  买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起_日内退还全部已付款,并按照买受人全部已付款的_%向买受人支付违约金。
  买受人不退房的,合同继续履行,自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止,出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之_的违约金,并于出卖人实际取得权属证明之日起_日内向买受人支付。”
  (2)日期的确定
  对于期房,可以根据合同约定的商品房交付使用之日作为起点,计算90日。对于现房,可以根据销售合同签订之日作为起点,计算90日。
  (3)退房违约金的确定
  不超过100%即可。
 
2.关于转移登记
  (1)建议范本
  “1.商品房交付使用后,双方同意按照下列第____种方式办理转移登记:
  (1)双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。
  (2)买受人自行办理房屋权属转移登记。)
  (3)买受人同意委托____向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记,委托费用元人民币(大写)。
      2.如因出卖人的责任,买受人未能在商品房交付之日起_日内取得房屋所有权证书的,买受人有权退房。
  买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起_日内退还全部已付款,并按照买受人全部已付款的_%向买受人支付违约金。
  买受人不退房的,自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之____的违约金,并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起_日内由出卖人支付。”
  (2)日期的确定
  对于期房,可以根据合同约定的商品房交付使用之日作为起点,计算120日。对于现房,可以根据销售合同签订之日作为起点,计算120日。
  (3)退房违约金的确定
  不超过100%即可。
 

不签不合理的委托书
  很多开发商要求购房人在合同外另签一份协议,委托其代办房产证、代收契税和公共维修基金。
  这种不合理的委托购房者可以拒绝。不用担心如果不委托房地产商代办,自己就无法办理房产证。根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条的规定:“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。”因此,不管购房人是否委托房地产商代办房产证,房地产商都有法律责任协助购房人办理产权过户手续并取得房产证。
 

解约与索赔
  根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,如果开发商存在下列严重违约行为,您可以通过协商或诉讼的方式解除、撤销合同或宣告合同无效,并要求赔偿。
  1.商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
  2.商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人;
  3.故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
  4.故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
  5.故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实;
  6.出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致购房者无法取得房屋。
 
(二)购房者本身原因造成的
  对于开发商与小业主存在纠纷,扣着本该发给小业主的房产证不发的,应及时沟通,及时解决矛盾,避免长期拖延。并可以主张开发商扣发房产证的行为已经构成违约,要求开发商改正。
  对于房屋契税、公共维修基金尚未缴纳的,应及时缴纳,因为缴纳上述税费是法律规定的取得房产证的必经程序。为了及时取得房产证,购房者应及时缴纳,并及时将缴纳收据或发票交给开发商或代办机构(人员)。
  对于提交办理房产证的文件不合格的,应及时改正,可以向工作人员询问,以免跑“冤枉路”。
  对于个别购房者购房人住后进行违章搭建,致使规划部门不予核发房屋竣工验收合格证的,应及时拆除违章搭建的非法建筑,保障房产证办理。
 
(三)房产证办理部门原因造成的
  可以向上一级行政机关申请行政复议,或者向法院提起行政诉讼。
 
(四)代办人员原因造成的
        可以解除委托合同,并向代办人员或机构要求赔偿。


无法办理房产证的处理
  出卖人移转房屋所有权于买受人是房屋买卖合同最主要的目的。如前所述,由于我国立法并没有采纳物权行为,而是对所谓的负担行为与处分行为一体把握,买卖合同的效力直接包括了标的物所有权的移转。故《合同法》第一百三十五条规定,出卖人应当向买受人履行转移标的物所有权的义务。
  由于房屋是不动产,因此,出卖人有义务协助买受人办理房产证,即通常所谓的“过户登记”。买受人对出卖人该义务的履行,享有申请登记请求权,在出卖人不履行该义务时,还可请求法院强制出卖人协助办理房产过户登记手续。
  至于办理房产证义务的履行期限,应遵从当事人的约定。当事人没有约定的,按房屋是否属于商品房进行分类处理:
  1.标的物系商品房的,办理房产证义务的履行期限应当按照国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定来确定。即:“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。”最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十八条第一款也作出了与上条规定内容相一致的规定:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。”
  对出卖人违反办理房产证的义务的后果,最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十八条第二款进一步进行了规定:“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”该解释第十九条还规定,商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。从而赋予了买受人合同解除权。
  2.标的物系非商品房的,可按照《合同法》第六十一条、第六十二条第(四)项的规定,明确买受人与出卖人的权利义务。即合同生效后,当事人就办理房产证的时间没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定;依照《合同法》第六十一条的规定仍不能确定的,出卖人可以随时履行,买受人也可以随时要求履行。但应当给对方必要的准备时间。一般而言,“必要的准备时间”,应根据合同履行内容的性质具体问题具体分析。在非商品房所有权移转的情形,出卖人履行办理房产证的义务,依赖于买受人的配合(一起申请所有权的变更),更为重要的是,能否完成房屋所有权变更手续,尚依赖于登记机关的职能行为的完成与否。因此,在此情形,出卖人办理房产证的义务的履行,重点在于考察其开始去登记机关申请房屋产权过户登记这一行为。在此处,“必要的准备时间”可指准备申请登记文件(如准备“三证”、身份证)、单位准假时间等合理的准备时间。当然,申请房屋产权过户登记仅仅是出卖人履行办理房产证行为的开始而非结果,完成办理房产证即过户登记的完成方是合同的目的。如果由于出卖人原因在合理期间内不能完成产权过户登记的,买受人可以请求解除合同,并要求出卖人承担违约责任。
 

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