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GUANGDONG QIXUAN LAW FIRM
某租赁合同纠纷案上诉状
作者:刘蓉芳 点击数:2283 时间:2010/1/13 17:39:31

案情简介:2008年3月1日,经房地产中介合富公司介绍,本丰公司与小天使公司签订了一份租赁合同。该合同约定,由本丰公司将位于东莞市东城西路97-99号合利楼一楼商铺租赁给小天使公司经营婴童用品店使用,面积为780平方米;租赁为五年,自2008年5月1日至2013年4月30日止;2008年5月1日至2011年4月30日每月租金为60000元;2011年5月1日至2013年4月30日每月租金为70000元;免租期共60天,即自2008年3月1日至2008年4月30日止为装修期,免租期间免收租金。 2008年3月3日,本丰公司的法定代表人黎XX与小天使公司的员工林鑫签署一份收楼确认书,合富公司的员工吴锦华作为见证方在收楼确认书上签名。同日,本丰公司向合富公司支付出租中介代理费30000元。2008年4月24日,本丰公司通过邮政特快专递向小天使公司邮寄一份通知,通知要求小天使公司尽快按租赁合同的约定入场装修,双方约定的装修免租期限不变,届时小天使公司未装完毕,装修免租期不顺延。2008年6月10日,本丰公司又通过邮政特快专递向小天使公司发出一份缴租通知,通知小天使公司在两日内向本丰公司支付2008年6月份的租金60000元,否则,将依中国人民银行逾期贷款利率每日万分之二点一的标准计收滞纳金。2008年6月15日,本丰公司接到东莞市法院的应诉通知,才得知小天使已向法院起诉称租赁房屋不符合使用条件,要求本丰公司退还款项。我所刘蓉芳律师接受本丰公司的委托代理其与小天使婴童有限公司之间的诉讼,以下为民事上诉状。 


                                                    民事上诉状

上诉人(原审被告): 东莞市本丰实业投资有限公司
地址: ………………
法定代表人:……    职务:董事长
被上诉人(原审原告):小天使婴童用品(中山)有限公司
地址:……
法定代表人:……,职务:董事长
原审第三人:东莞市合富置业有限公司                                                                                                                                                            
地址:……                                                                                                                
法定代表人:……                                                                                                                                     
      上诉人因与被上诉人租赁合同纠纷一案,不服广东省东莞市第一人民法院(2009)东一法民一重字第12号《民事判决书》,现提出上诉。
      上诉请求:请求撤销一审判决,依法改判或发回重审:
      1、判令驳回被上诉人的全部诉讼请求;
      2、判令被上诉人支付租金36000元,赔偿租金损失52000元,并计付利息给上诉人;
      3、判令被上诉人赔偿中介代理费损失30000元给上诉人;
      4、本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。
事实和理由:
一、一审法院违反法定程序。
      本案是发回重审的案件,一审法院依法应当围绕原一审开庭前被上诉人的诉讼请求和上诉人的反诉请求进行审理,被上诉人在原一审开庭前的诉讼请求是基于合同有效而提起,故被上诉人在重审开庭时提出是基于合同无效而提出,依法属于变更了诉讼请求,因该变更诉讼请求未在举证期限届满前提出,一审法院依法应当不予同意而直接驳回被上诉人的诉讼请求,由被上诉人另案起诉,本案重审则只应对上诉人的反诉请求进行审理。另外,即使一审法院同意被上诉人变更诉讼请求,亦应当重新给予上诉人答辩期和举证期限,一审法院在未重新给予上诉人答辩期及举证期限的情况下,直接审理被上诉人变更的诉讼请求,亦同样违反了法定程序。

二、一审法院认定“案涉租赁商铺不具备投入使用的条件”无任何证据支持。
      1、案涉商铺已经投入使用是一个上诉人、被上诉人、一审法院均已确认的事实,现艺轩砂锅粥在正当的使用商铺,又怎么可以说案涉商铺不具备使用条件?照一审法院的推理,由于《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》是2009年8月办理,时间在上诉人与被上诉人签署《租赁合同》的后面,故不能证明在签署租赁合同时具备使用条件,但一个众所周知的事实,由于案涉商铺出租给上诉人在前,出租给艺轩砂锅粥在后,必然性地存在专门针对艺轩砂锅粥的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》办理在后的事实,上诉人认为该证的办理,直接反驳了被上诉人认为无法办理消防无法正当使用商铺的理由,证明了案涉商铺可以正常使用的事实。
      2、一审法院推理认为合利楼主楼和附楼应当是独立分开的两栋建筑,《建筑工程竣工验收证书》所指向的建筑物未包括附楼不符合客观事实。
(1)合利楼现场的客观状况来看,所谓的主楼和附楼是完全连在一起的,根本不会是独立分开的两栋建筑,这一事实完全可以通过现场堪察证实;
(2)案涉商铺未办理房产证,是一个上诉人确认的事实,现实中有的房产办理了房地产权证,有的房产没有办理房地产权证,这是一个完全正常的社会现象,根本不能因案涉商铺未办理房产证而同一栋楼的其它部位办理的房产证,而认定《建筑工程竣工验收证书》只是针对已经办理了房产证的主楼部分,而不包括附楼,这是主观臆断的,不具有任何说服力。另外,由于时间久远等历史因素,先办房产证后补违法用地手续,亦是一个很正常且可能发生的现象,完全不能主观臆断认为不可能发生。
(3)照一审法院的观点,既然主楼和附楼是两分独立的建筑,为何《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》建筑物的层数又明确写明是六层,《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》直接证明了附楼与主楼是一体建筑的事实,一审法院的推理不符合客观事实,相反上诉人的主张却直接有证据支持。

三、一审法院适用法律错误。
      1、一审法院适用《建筑法》的规定认定租赁合同无效属于适用法律错误。
根据《建筑法》第二条的规定,“在中华人民共和国境内从事建筑活动,实施对建筑活动的监督管理,应当遵守本法。本法所称建筑活动,是指各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装活动。”《建筑法》调整的是建筑活动及对建筑活动进行监管,而并不对建筑本身进行调整,而租赁合同指向的房屋虽然是建筑,但租赁合同的内容却与建筑活动无任何关联,因此一审法院适用建筑法认定租赁合同无效适用法律错误。
      2、一审法院认为上诉人、被上诉人与第三人之间的居间合同关系属于另一法律关系,在本案中不处理属适用法律错误。
本案中虽然上诉人的诉讼请求是要求第三人承担连带责任,这可以认为属于居间合同关系,但上诉人的反诉请求是赔偿中介代理费损失,而不是要求第三人退回中介代理费,中介代理费损失属于租赁合同履行过程中,被上诉人恶意违约所造成的,属于租赁合同履行过程中被上诉人给上诉人造成损失的一部分,根本不属于在居间合同处理的范围,依法应当一并处理,一审法院认为应当另案起诉处理属于适用法律错误。
      3、本案应当适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》认定案涉租赁合同有效。
       根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十五条的规定,“本解释施行前已经终审,本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件,不适用本解释。”由于本案不属于不适用的情形,依法应当适用该司法解释,该司法解释亦明确排除了《建筑法》的适用,认定租赁合同是否有效,只取决于是否取得建设工程规划许可证或在经主管部门批准建设。本案中,双方当事人均确认《补办违法用地手续申请表》的真实性,在该申请表中国土资源分局调查审核意见栏,明确显示“该地已得省确认,编号为20024号,现已建成仓库使用,用地符合莞城区土地利用总体规划,建议给予补办用地手续。”这完全可以证实案涉商铺已经经得主管部门批准建设,依法属于有效合同。
四、被上诉人对于租赁合同的未能履行具有重大直接的过错,且存在恶意。
在合同签署时,被上诉人对承租商铺已经充分了解,但在上诉人支付中介代理费用即开始从各方面找茬,为履行租赁合同,上诉人多次发通知要求被上诉人入场,但被上诉人视上诉人的善意通知于不顾,根本不具有履行合同的意思表示,明显具有恶意与他人协商骗取签订合同的可能,导致上诉人的重大损失,依法应当承担全部的责任。
综上所述,一审法院程序违法,认定事实错误,适用法律错误,依法应予以纠正,望二审法院依法改判,支持上诉人的上诉请求。
     此致
东莞市中级人民法院


                                                                                     上诉人:东莞市本丰实业投资有限公司
                                                                                  代理人:广东旗轩律师事务所   刘蓉芳律师
                                                                                                   二00九年十二月二十三日

 

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